Памятка для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке Санкт-Петербурга
На примерах трёх кейсов покажу, что я делаю, чтобы мои клиенты не остались без квартиры и без денег после покупки
Прочитайте, запомните и потребуйте, чтобы ваш риелтор проверил будущую квартиру по этой схеме
Есть три причины, по которым новые владельцы по суду могут лишиться квартиры
Неизвестные наследники
Разведенные супруги
Банкротство бывшего собственника
Посмотрим, как распознать эти риски на примерах моих сделок
1) Квартира получена в дар от родственника, признанного недееспособным
Собственница получила квартиру по дарственной и сразу же выставила её на продажу.

Другие наследники начали оспаривать дарственную и через суд добились признания своей матери недееспособной.
В чем риск?
Сделка могла быть оспорена, а собственники могли подать в суд на нового владельца, как на недобросовестного приобретателя.
Как я это всё поняла. Как нашла факты?
Проверила собственницу по базам ЗАГС, ФССП, арбитражных судебных дел и обнаружила наследников, о которых не знала
Что в итоге? Отказались от этого варианта, нашли другой, полностью безопасный
2) Собственница скрыла, что была в браке и продавала квартиру сразу после развода
При проверке документов обнаружили, что в договоре долевого участия есть второй собственник с такой же фамилией и примерно того же возраста.

Собственница утверждала, что у не нет и никогда не было брака. Так как в её паспорте не было штампа о браке.
В чем риск?
В данном случае, квартира была куплена в браке и являлась совместно нажитым имуществом.
Второй собственник не знал о продаже (иначе зачем было скрывать существование брака?) и мог оспорить сделку.

Суд встал бы на его сторону.
А мой клиент оказался бы недобросовестным приобретателем и мог потерять новую квартиру.
Как я это всё поняла. Как нашла факты?
В этот раз всё было просто. Обратилась в Росреестр и нашла там "спрятанного" мужа в собственниках.
Но бывают ситуации сложнее.
Квартиру мог купить один из супругов. И продавать её по-тихому без согласия мужа или жены.
В этом случае сделка тоже легко оспаривается
3) Наследники, о которых никто не знал, появляются после сделки и заявляют права на квартиру
Снова живой пример.
Продаётся однокомнатная квартира без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по супер цене. Мечта покупателя.
Насторожило, что квартира наследная и продаётся сразу и с высоким дисконтом.

По своим каналам проверяю владельца и узнаю, что у него есть дети от другого брака о которых, видимо, не знают наследники.
Из печального опыта.
Есть случаи, когда после разделения дети оказались у разных родителей и долго не общались. И после смерти одного из родителей (и после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело
Как я всё это поняла? Как проверила факты?
Обратилась в главное управление ЗАГС по СПб (вот тут у меня пробел)
Банкротство. Риск, который может уничтожить любую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.

И суд может признать сделку незаконной.

А срок исковой давности 3 года — в течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Есть совершенно дикие случаи, когда жена продаёт квартиру, а муж в процессе банкротства.
И суд оспаривает сделку, как совместное имущество. На основании чего кредиторы подают в суд уже на нового собственника
И что делать? Готовить защиту заранее
Есть несколько механик. Расскажу про самую простую.

Запросить за пару дней до заключения сделки выписку по собственнику из ФССП и приложить её в папку сделки.

Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как сделать так, чтобы продать квартиру, а потом отсудить её — много
особенно в Питере, где встречаются запутанные и долгие истории перехода прав собственности и наследования
Как не оказаться в суде после сделки?
Убедиться, что риелтор знает о сомнительных схемах продажи и умеет распознавать такие сделки
Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект.
Как будет подбирать, проверять квартиру.
Сколько вашего времени понадобится.

Эти несколько вопросов сэкономят ваши нервы
Вы в любой момент можете обратиться ко мне за вторым мнением. Проанализирую сделку и покажу риски
Made on
Tilda