На эту страничку пойдет трафик. Она должна вызвать доверие к эксперту
Собираешься купить квартиру в Питере на вторичном рынке?
Посмотри мой опыт, что я делаю, чтобы моих клиентов не выкинули из квартиры после завершения сделки
Вот это памятка, что спросить с твоего риелтора. Или шаги, что самому проверять при покупке
У меня много клиентов, которые переезжают в Питер из регионов. Перед тем, как ехать на выбор квартиры, им надо хотя бы пару вариантов.

Но на свете бывают мутные варианты с плохими историями в плане наследников, бывших супругов, банкротства и прочих неприятных вещей.

Поэтому я каждый вариант проверяю по ряду параметров. Чтобы не гонять впустую людей, они взяли и пришли смотреть сразу окейный вариант

Собрала для вас консолидированный кейс. И на его примере расскажу, что же я делаю такого, чтобы мои клиенты не купили сомнительную недвигу и не отхватили потом судов
Есть три момента, которые могут испортить жизнь
Юридическая чистота сделки
Документы и оплата
Параметры подбора
Вот давайте теперь посмотрим, как это всё реализуется на примерах трёх конкретных сделок
Итак, кейс первый. Задача подобрать квартиру по заданным параметрам
Срок такой-то. Решили в такой-то срок. Вот такой результат
Проверили 6 квартир. Вот, что нашли в каждой
1) Квартира получена в дар от недееспособного родственника
1. Собственница получила квартиру по дарственной. Мать была признана недееспособной по суду. Другие наследники начали оспаривать дарственную. В итоге эта квартира могла быть оспорена. И у моего клиента в итоге могли её отнять
Как я это всё поняла. Как нашла факты?
Обратилась в ФРС
Проверила по арбитражным судебным делам. Для этого разобралась кого как зовут в этой семье и по каждой сделала проверку
2) собственница продавали квартиру сразу после развода, при этом факт брака был скрыт
2. У собственника квартиры в договоре долевого участия числился человек с такой же фамилией и примерно подобного возраста. Собственник утверждал, что у него нет и никогда не было брака.
Как я это всё поняла. Как нашла факты?
Проверила через Росреестр. Обратилась в МВД. Уточнила инфу у соседей собственницы
3) мутная наследственная схема, при которой после сделки может появиться сын или дочь, о которых ничего не было известно (и не проверить даже через ЗАГС)
Объект продажи – однокомнатная квартира – мечта мотивированного покупателя - без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по супер цене.
Но наследству всего полгода. Есть случаи, когда после разделения дети оказались у разных родителей и долго не общались. И после смерти одного из родителей (и после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело
Как я всё это поняла? Как проверила факты?
Если до сделки я понимаю, что собственник готов написать нотариально заверенное заявление, что у него нет неизвестных нам наследников, то ок, веду сделку.
Если вижу, что есть сопротивление — отказываю в сделке.

Нотариус не занимается поиском наследников — это не входит ни в обязанности, ни в возможности.
Но нотариальный акт подтвердит в суде тот факт, что мы сделали всё, чтобы со своей стороны сделать сделку чистой.
И суд встанет на нашу сторону
4) и крышесносная история напоследок. После продажи в квартире должен был проживать родственник собственника пожизненно О_о — я сам офигел
Подобрали квартиру. По параметрам понравилась. Просим документы, подтверждающие право собственности.
В данном случае это договор дарения.

Мы дважды запрашивали договор на подготовительном этапе. Нам дважды отказывали под надуманным предлогом: нет с собой, нужно поехать в агентство недвижимости и найти там.

На третий раз нам удалось его прочитать. В одном из пунктов написано
наберите воздуха
«Даритель сохраняет право пожизненного проживания в квартире, передаваемой в дар…»
Задаю закономерный вопрос:
"Почему вы не предупредили покупателя о таких обстоятельствах?"
И слышу ответ:
"Согласие проживающего в квартире дарителя не требуется для продажи"
Снова вопрос:
"А когда планировали уведомить покупателя, что жить ей придётся с посторонним человеком?"
Пожали плечами и не ответили.
Правильно, это уже не их проблемы.
Ещё есть мифотворчество от агентов конкурентов
Был случай, когда агент конкурента пыталась отговорить нас от хорошего варианта, выдумав историю об умершей прямо в квартире бабушке
Могут рассказать, что в квартире есть наследники (хотя их нет), могут придумать ещё что-то.

Агент конкурента — последний источник информации, которому можно верить. Проверяем косвенные источники
Банкротство. Риск, который может уничтожить каждую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.

И суд может признать сделку незаконной.

Срок годности - 3 года, ребята.

Причем муж продаёт, а жена в процессе банкротства. Всё, вы опять же в зоне риска
И что делать?
Есть несколько механик. Расскажу про самую простую.

если запросили выписку накануне, приложено, что нет ничего по ФССП, все подтверждающие документы со всех баз. Это подшито. И в суде можно доказать, что на момент продажи не просматривалась перспектива.
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как сделать так, чтобы продать квартиру, а потом отсудить её — много
особенно в Питере с такой огромной историей перехода прав и наследования
Что не так с риелторами?
Берут квартиру и продают/покупают её не в интересах клиента, а в интересах получения комиссии
Что значит, работать в интересах клиента?
Не в интересах: собираем лидов на объявления и продаём что-нибудь. То есть сам факт продажи любого объекта — это конечная цель
1. Множим объявления
2. Делаем фейковые объявления на сбор лидов
3. Не подошла квартира — продаём следующую из обоймы

Минусы подхода: нет глубокого погружения в проект, нет понимания + и - объекта. Поверхностные знания приводят к долгому подобору/продаже. Получается хрень
В интересах клиента.
1. Для начала брать только что, что можно реально купить или продать. Не брать шлак.
2. Клиентский поток настраивать только на выбранную квартиру. То есть если не подошла — не пытаемся втюхать соседнюю, а дорабатываем объявление, хоумстейджинг, подключаем к поиску других риелторов
Что я предлагаю делать, чтобы ты приобрёл навык быть свободным?
Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект. Как будет подбирать, проверять. Сколько вашего времени понадобится. Это несколько вопросов сэкономят ваши нервы
Знаете, как можно попасть в ловушку собственного разума и купить то, что навязали? Причем вы сами себе докажете, что вам ОК плохой вариант
Вас измотают, показывая плохие варианты
Убедят, что лучше не найти
Будет сначала 3-4 плохих, потом один средний. Расчёт на то, что вы согласитесь на него
И у вас будет большой соблазн это сделать, чтобы "всё уже скорее закончилось"
Есть хорошая новость. Есть технология, как делать хороший адекватный поиск.
Часть этой технологии я показала на примерах. Задавайте вопросы риелтору, заставляйте его делать так, чтобы он вот именно это всё проверял
В любой момент можете обратиться за первичной консультацией. Подскажу, где у вас там факапит ваш риелтор. Типа второго мнения, как в медицине
Ну что же, я тебе всё рассказала. Тебе решать, оставаться в трясине и надеяться, что оно как-то рассосётся.
Либо сделать шаг навстречу свободе.
Made on
Tilda