У меня много клиентов, которые переезжают в Питер из регионов. Перед тем, как ехать на выбор квартиры, им надо хотя бы пару вариантов.

Но на свете бывают мутные варианты с плохими историями в плане наследников, бывших супругов, банкротства и прочих неприятных вещей.

Поэтому я каждый вариант проверяю по ряду параметров. Чтобы не гонять впустую людей, они взяли и пришли смотреть сразу окейный вариант

Собрала для вас консолидированный кейс. И на его примере расскажу, что же я делаю такого, чтобы мои клиенты не купили сомнительную недвигу и не отхватили потом судов

Юридическая чистота сделки
Документы и оплата
Параметры подбора

1. Собственница получила квартиру по дарственной. Мать была признана недееспособной по суду. Другие наследники начали оспаривать дарственную. В итоге эта квартира могла быть оспорена. И у моего клиента в итоге могли её отнять

Обратилась в ФРС

Проверила по арбитражным судебным делам. Для этого разобралась кого как зовут в этой семье и по каждой сделала проверку

2. У собственника квартиры в договоре долевого участия числился человек с такой же фамилией и примерно подобного возраста. Собственник утверждал, что у него нет и никогда не было брака.

Проверила через Росреестр. Обратилась в МВД. Уточнила инфу у соседей собственницы

Объект продажи – однокомнатная квартира – мечта мотивированного покупателя - без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по супер цене.

Но наследству всего полгода. Есть случаи, когда после разделения дети оказались у разных родителей и долго не общались. И после смерти одного из родителей (и после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело

Если до сделки я понимаю, что собственник готов написать нотариально заверенное заявление, что у него нет неизвестных нам наследников, то ок, веду сделку.
Если вижу, что есть сопротивление — отказываю в сделке.

Нотариус не занимается поиском наследников — это не входит ни в обязанности, ни в возможности.
Но нотариальный акт подтвердит в суде тот факт, что мы сделали всё, чтобы со своей стороны сделать сделку чистой.
И суд встанет на нашу сторону

Подобрали квартиру. По параметрам понравилась. Просим документы, подтверждающие право собственности.
В данном случае это договор дарения.

Мы дважды запрашивали договор на подготовительном этапе. Нам дважды отказывали под надуманным предлогом: нет с собой, нужно поехать в агентство недвижимости и найти там.

На третий раз нам удалось его прочитать. В одном из пунктов написано

наберите воздуха

«Даритель сохраняет право пожизненного проживания в квартире, передаваемой в дар…»
Задаю закономерный вопрос:
"Почему вы не предупредили покупателя о таких обстоятельствах?"
И слышу ответ:
"Согласие проживающего в квартире дарителя не требуется для продажи"
Снова вопрос:
"А когда планировали уведомить покупателя, что жить ей придётся с посторонним человеком?"
Пожали плечами и не ответили.
Правильно, это уже не их проблемы.

Был случай, когда агент конкурента пыталась отговорить нас от хорошего варианта, выдумав историю об умершей прямо в квартире бабушке
Могут рассказать, что в квартире есть наследники (хотя их нет), могут придумать ещё что-то.

Агент конкурента — последний источник информации, которому можно верить. Проверяем косвенные источники

В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.

И суд может признать сделку незаконной.

Срок годности - 3 года, ребята.

Причем муж продаёт, а жена в процессе банкротства. Всё, вы опять же в зоне риска

Есть несколько механик. Расскажу про самую простую.

если запросили выписку накануне, приложено, что нет ничего по ФССП, все подтверждающие документы со всех баз. Это подшито. И в суде можно доказать, что на момент продажи не просматривалась перспектива.

Берут квартиру и продают/покупают её не в интересах клиента, а в интересах получения комиссии

Не в интересах: собираем лидов на объявления и продаём что-нибудь. То есть сам факт продажи любого объекта — это конечная цель
1. Множим объявления
2. Делаем фейковые объявления на сбор лидов
3. Не подошла квартира — продаём следующую из обоймы

Минусы подхода: нет глубокого погружения в проект, нет понимания + и - объекта. Поверхностные знания приводят к долгому подобору/продаже. Получается хрень

В интересах клиента.
1. Для начала брать только что, что можно реально купить или продать. Не брать шлак.
2. Клиентский поток настраивать только на выбранную квартиру. То есть если не подошла — не пытаемся втюхать соседнюю, а дорабатываем объявление, хоумстейджинг, подключаем к поиску других риелторов

Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект. Как будет подбирать, проверять. Сколько вашего времени понадобится. Это несколько вопросов сэкономят ваши нервы

Вас измотают, показывая плохие варианты
Убедят, что лучше не найти
Будет сначала 3-4 плохих, потом один средний. Расчёт на то, что вы согласитесь на него
И у вас будет большой соблазн это сделать, чтобы "всё уже скорее закончилось"

Есть хорошая новость. Есть технология, как делать хороший адекватный поиск.
Часть этой технологии я показала на примерах. Задавайте вопросы риелтору, заставляйте его делать так, чтобы он вот именно это всё проверял