7 схем при покупке недвижимости, в результате которых вы можете остаться без квартиры и денег
Памятка для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке Санкт-Петербурга
Прочитайте, запомните и потребуйте, чтобы ваш риелтор проверил будущую квартиру по этой схеме
Есть семь основных причин, по которым новые владельцы по суду могут лишиться квартиры:
Собственник, признанный недееспособным
Развод супругов
Свежее наследство и неизвестные наследники
Банкротство продавца
Продажа по доверенности
Квартира с маткапиталом
Подаренная квартира
Посмотрим, как распознать эти риски на примерах моих сделок
Схема 1
Квартира получена в дар от родственника, признанного недееспособным
Женщина получила квартиру в дар и сразу выставила на продажу.

Дарственную оспорили дети дарителя и через суд добились признания своей матери недееспособной.
В чем риск?
Приобретая такую квартиру можно надолго застрять в судебных тяжбах и есть вероятность остаться без квартиры.
Как я нашла факты?
Зашла на сайт районного суда, посмотрела картотеку судебных дел.
Что в итоге?
Отказались от этого варианта, нашли другой, полностью безопасный
Схема 2
Собственница скрыла, что находилась в браке, приобретая квартиру. Продавала ее сразу после развода, скрытно от бывшего мужа
При проверке документов обнаружила, что в архивной выписке из домовой книги значится мужчина с такой же фамилией и примерно того же возраста, что и продавец квартиры.

Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. В паспорте штампа о браке не было.
В чем риск?
В данном случае, квартира была куплена в браке и являлась совместно нажитым имуществом
Второй собственник не знал о продаже (иначе зачем было скрывать существование брака?) и мог оспорить сделку
Суд встал бы на его сторону
Мой клиент мог потерять новую квартиру
Как я это поняла?
В этот раз всё было просто. На предложение предоставить нотариальное заявление об отсутствии брака, продавец предложила снизить цену на миллион.

Но бывают ситуации сложнее. И в открытых (доступных) источниках не проверить, находился ли продавец в браке на момент приобретения квартиры или нет.

Факт, что покупатель не знал или не мог знать о наличии брака, к сожалению, не поможет.

В таких ситуациях закон и суд защищают не покупателя, а супруга продавца.
Схема 3
Наследники, о которых никто не знал, появляются после сделки и заявляют права на квартиру

Снова живой пример.
Продаётся однокомнатная квартира без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по сниженной цене.

❓ Насторожило, что квартира наследная, наследство свежее и продается с высоким дисконтом.

❗ Всеми возможными способами выясняю, что у почившего есть сын от другого брака. О котором, видимо, знают наследники, но делают вид, что не знают
Из печального опыта
Есть случаи, когда после развода дети оказались у разных родителей и долго не общались. После смерти одного из родителей (после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело.
Схема 4
Банкротство. Риск, который может уничтожить любую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.

И суд может признать сделку незаконной.

Срок исковой давности 3 года. В течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Есть совершенно дикие случаи
Жена продаёт квартиру, а муж в процессе банкротства. Суд оспаривает сделку, так как рассматривает недвижимость, как совместное имущество. На основании этого, кредиторы подают в суд уже на нового собственника.
И что делать?
Готовить защиту заранее
В день сделки самому распечатать выписку по собственнику из базы ФССП и приложить её в папку сделки.

Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.

Я обычно проверяю еще картотеки судебных дел.
Схема 5
Отмена доверенности на продажу
Продавец доверенность дал, а затем отменил. Покупатель об этом не знает.

Иногда об этом не знает и представитель продавца. Но иногда он намерено скрывает эту информацию.

Знаю случай, когда квартиру по доверенности продали спустя месяц после смерти доверителя.
И что делать?
Убедиться, что продавец жив и не отказался от намерения продать квартиру
Если доверенность свежая, необходимо проверять действительность доверенности в момент совершения сделки. Это открытая информация.

Если доверенность выдана полгода назад или ранее, необходимо удостовериться, что доверитель жив и не отказался от намерения расстаться с недвижимостью.

Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а доверенность подписана более чем полгода назад, запросите новую доверенность либо нотариальное заявление о том, что предыдущая не отозвана. Будете уверены, что он жив и дееспособен.
Схема 6
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно продать только после того, как всем членам семьи в ней выделены доли.

В противном случае сделку легко признают недействительной подросшие дети, пенсионный фонд или прокуратура.
И что делать?
Проверить, использовал ли продавец материнский капитал
Продавец говорит, что не использовал маткапитал, но у него есть дети, рожденные после 1 января 2007 года. Запросите у продавца выписку со счета, на котором хранится материнский капитал. Она готовится в течение пяти дней.

Если денежные средства маткапитала на счету, то он не использовался. Если нет, нужно тщательно разбираться, на что они потрачены.
Схема 7
Аннулирование договора дарения
Что важно:
- Родственные связи между дарителем и одаряемым. Если квартира подарена соседу или врачу районной больницы, стоит задуматься.

- Срок владения квартирой одаряемым. Желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.
Из печального
Можно купить квартиру с чужим дедушкой в придачу. Если в договоре у одаряемого указано, что даритель имеет право пожизненного проживания.
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как отсудить квартиру после продажи — много
особенно в Питере, где встречаются запутанные и долгие истории перехода прав собственности и наследования
Как не оказаться в суде после сделки?
Убедиться, что риелтор знает о сомнительных схемах продажи и умеет распознавать такие сделки.

Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект
Как будет подбирать, проверять квартиру
Сколько вашего времени понадобится
Вы в любой момент можете обратиться ко мне за вторым мнением.
Проанализирую сделку и покажу риски
Ирина Стручаева
Юрист, риелтор, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга с 2003 года


  • провожу 70−80 сделок в год;
  • помогаю сэкономить клиентам до 500 тысяч при покупке/продаже;
  • 100% довольных клиентов (да, все клиенты остались довольны).


г. Санкт-Петербург, Литейный проспект, д. 26. Агентство недвижимости «МАКРОМИР»
Дипломы и сертификаты
Высшее образование по специальности юриспруденция
Курсы повышения квалификации
Made on
Tilda