7 схем при покупке недвижимости, в результате которых вы можете остаться без квартиры и денег
Памятка для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке Санкт-Петербурга
Прочитайте, запомните и потребуйте, чтобы ваш риелтор проверил будущую квартиру по этой схеме
Есть семь основных причин, по которым новые владельцы по суду могут лишиться квартиры:
- Собственник, признанный недееспособным
- Развод супругов
- Свежее наследство и неизвестные наследники
- Банкротство продавца
- Продажа по доверенности
- Квартира с маткапиталом
- Подаренная квартира
Посмотрим, как распознать эти риски на примерах моих сделок
Схема 1
Квартира получена в дар от родственника, признанного недееспособным
Женщина получила квартиру в дар и сразу выставила на продажу.
Дарственную оспорили дети дарителя и через суд добились признания своей матери недееспособной.
Дарственную оспорили дети дарителя и через суд добились признания своей матери недееспособной.
- В чем риск?
Приобретая такую квартиру можно надолго застрять в судебных тяжбах и есть вероятность остаться без квартиры.
Как я нашла факты?
Зашла на сайт районного суда, посмотрела картотеку судебных дел.
Что в итоге?
Отказались от этого варианта, нашли другой, полностью безопасный
Схема 2
Собственница скрыла, что находилась в браке, приобретая квартиру. Продавала ее сразу после развода, скрытно от бывшего мужа
При проверке документов обнаружила, что в архивной выписке из домовой книги значится мужчина с такой же фамилией и примерно того же возраста, что и продавец квартиры.
Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. В паспорте штампа о браке не было.
Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. В паспорте штампа о браке не было.
- В чем риск?
- В данном случае, квартира была куплена в браке и являлась совместно нажитым имуществом
- Второй собственник не знал о продаже (иначе зачем было скрывать существование брака?) и мог оспорить сделку
- Суд встал бы на его сторону
- Мой клиент мог потерять новую квартиру
Как я это поняла?
В этот раз всё было просто. На предложение предоставить нотариальное заявление об отсутствии брака, продавец предложила снизить цену на миллион.
Но бывают ситуации сложнее. И в открытых (доступных) источниках не проверить, находился ли продавец в браке на момент приобретения квартиры или нет.
Факт, что покупатель не знал или не мог знать о наличии брака, к сожалению, не поможет.
В таких ситуациях закон и суд защищают не покупателя, а супруга продавца.
Но бывают ситуации сложнее. И в открытых (доступных) источниках не проверить, находился ли продавец в браке на момент приобретения квартиры или нет.
Факт, что покупатель не знал или не мог знать о наличии брака, к сожалению, не поможет.
В таких ситуациях закон и суд защищают не покупателя, а супруга продавца.
Схема 3
Наследники, о которых никто не знал, появляются после сделки и заявляют права на квартиру
Снова живой пример.
Продаётся однокомнатная квартира без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по сниженной цене.
❓ Насторожило, что квартира наследная, наследство свежее и продается с высоким дисконтом.
❗ Всеми возможными способами выясняю, что у почившего есть сын от другого брака. О котором, видимо, знают наследники, но делают вид, что не знают
❓ Насторожило, что квартира наследная, наследство свежее и продается с высоким дисконтом.
❗ Всеми возможными способами выясняю, что у почившего есть сын от другого брака. О котором, видимо, знают наследники, но делают вид, что не знают
Из печального опыта
Есть случаи, когда после развода дети оказались у разных родителей и долго не общались. После смерти одного из родителей (после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело.
Схема 4
Банкротство. Риск, который может уничтожить любую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.
И суд может признать сделку незаконной.
Срок исковой давности 3 года. В течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.
И суд может признать сделку незаконной.
Срок исковой давности 3 года. В течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Есть совершенно дикие случаи
Жена продаёт квартиру, а муж в процессе банкротства. Суд оспаривает сделку, так как рассматривает недвижимость, как совместное имущество. На основании этого, кредиторы подают в суд уже на нового собственника.
И что делать?
Готовить защиту заранее
В день сделки самому распечатать выписку по собственнику из базы ФССП и приложить её в папку сделки.
Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Я обычно проверяю еще картотеки судебных дел.
Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Я обычно проверяю еще картотеки судебных дел.
Схема 5
Отмена доверенности на продажу
Продавец доверенность дал, а затем отменил. Покупатель об этом не знает.
Иногда об этом не знает и представитель продавца. Но иногда он намерено скрывает эту информацию.
Знаю случай, когда квартиру по доверенности продали спустя месяц после смерти доверителя.
Иногда об этом не знает и представитель продавца. Но иногда он намерено скрывает эту информацию.
Знаю случай, когда квартиру по доверенности продали спустя месяц после смерти доверителя.
И что делать?
Убедиться, что продавец жив и не отказался от намерения продать квартиру
Если доверенность свежая, необходимо проверять действительность доверенности в момент совершения сделки. Это открытая информация.
Если доверенность выдана полгода назад или ранее, необходимо удостовериться, что доверитель жив и не отказался от намерения расстаться с недвижимостью.
Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а доверенность подписана более чем полгода назад, запросите новую доверенность либо нотариальное заявление о том, что предыдущая не отозвана. Будете уверены, что он жив и дееспособен.
Если доверенность выдана полгода назад или ранее, необходимо удостовериться, что доверитель жив и не отказался от намерения расстаться с недвижимостью.
Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а доверенность подписана более чем полгода назад, запросите новую доверенность либо нотариальное заявление о том, что предыдущая не отозвана. Будете уверены, что он жив и дееспособен.
Схема 6
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно продать только после того, как всем членам семьи в ней выделены доли.
В противном случае сделку легко признают недействительной подросшие дети, пенсионный фонд или прокуратура.
В противном случае сделку легко признают недействительной подросшие дети, пенсионный фонд или прокуратура.
И что делать?
Проверить, использовал ли продавец материнский капитал
Продавец говорит, что не использовал маткапитал, но у него есть дети, рожденные после 1 января 2007 года. Запросите у продавца выписку со счета, на котором хранится материнский капитал. Она готовится в течение пяти дней.
Если денежные средства маткапитала на счету, то он не использовался. Если нет, нужно тщательно разбираться, на что они потрачены.
Если денежные средства маткапитала на счету, то он не использовался. Если нет, нужно тщательно разбираться, на что они потрачены.
Схема 7
Аннулирование договора дарения
Что важно:
- Родственные связи между дарителем и одаряемым. Если квартира подарена соседу или врачу районной больницы, стоит задуматься.
- Срок владения квартирой одаряемым. Желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.
- Срок владения квартирой одаряемым. Желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.
Из печального
Можно купить квартиру с чужим дедушкой в придачу. Если в договоре у одаряемого указано, что даритель имеет право пожизненного проживания.
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как отсудить квартиру после продажи — много
особенно в Питере, где встречаются запутанные и долгие истории перехода прав собственности и наследования
Как не оказаться в суде после сделки?
Убедиться, что риелтор знает о сомнительных схемах продажи и умеет распознавать такие сделки.
Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
- Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект
- Как будет подбирать, проверять квартиру
- Сколько вашего времени понадобится
Вы в любой момент можете обратиться ко мне за вторым мнением.
Проанализирую сделку и покажу риски
Ирина Стручаева
Юрист, риелтор, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга с 2003 года
- провожу 70−80 сделок в год;
- помогаю сэкономить клиентам до 500 тысяч при покупке/продаже;
- 100% довольных клиентов (да, все клиенты остались довольны).
г. Санкт-Петербург, Литейный проспект, д. 26. Агентство недвижимости «МАКРОМИР»
Вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Дипломы и сертификаты
Высшее образование по специальности юриспруденция
Курсы повышения квалификации
Заполните форму
Я свяжусь с вами, чтобы ответить на ваш вопрос
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с условиями обработки персональных данных
