7 схем при покупке недвижимости, в результате которых вы можете остаться без квартиры и денег
Памятка для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке Санкт-Петербурга
Прочитайте, запомните и потребуйте, чтобы ваш риелтор проверил будущую квартиру по этой схеме
Есть семь основных причин, по которым новые владельцы по суду могут лишиться квартиры:
!!!!!!!! нужно заменить список в блоке ниже:
Собственник, признанный недееспособным
Свежее наследство и неизвестные наследники
Развод супругов
Банкротство продавца
Продажа по доверенности
Квартира с маткапиталом
Подаренная квартира
Собственник, признанный недееспособным
Свежее наследство и неизвестные наследники
Развод супругов
Банкротство продавца
Продажа по доверенности
Квартира с маткапиталом
Подаренная квартира
Посмотрим, как распознать эти риски на примерах моих сделок
Схема 1
Квартира получена в дар от родственника, признанного недееспособным
Женщина получила квартиру в дар и сразу же выставила её на продажу.
Дарственную оспорили дети дарителя и через суд добились признания своей матери недееспособной.
Дарственную оспорили дети дарителя и через суд добились признания своей матери недееспособной.
Приобретя такую квартиру можно надолго застрять в судебных тяжбах и есть вероятность остаться без квартиры.
Как я нашла факты?
Зашла на сайт районного суда, посмотрела картотеку судебных дел.
Что в итоге?
Отказались от этого варианта, нашли другой, полностью безопасный
Схема 2
Собственница скрыла, что находилась в браке, приобретая квартиру. И продавала ее сразу после развода, втихаря от бывшего мужа
При проверке документов обнаружила, что в архивной выписке из домовой книги значится мужчина с такой же фамилией и примерно того же возраста, что и продавец квартиры.
Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. В паспорте штампа о браке не было.
Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. В паспорте штампа о браке не было.
!!!!!!!Ниже в списке в четвертом пункте убрать слова "оказался бы недобросовестным приобретателем"
Как я это поняла?
В этот раз всё было просто. На предложение предоставить нотариальное заявление об отсутствии брака продавец предложила снизить цену на миллион.
Но бывают ситуации сложнее, и из открытых (доступных) источников никак не проверить, находился ли продавец в браке на момент приобретения квартиры или нет.
При этом тот факт, что покупатель не знал или не мог знать о наличии брака, к сожалению, не поможет.
В таких ситуациях закон и суд защищают не покупателя, а супруга продавца.
.
Но бывают ситуации сложнее, и из открытых (доступных) источников никак не проверить, находился ли продавец в браке на момент приобретения квартиры или нет.
При этом тот факт, что покупатель не знал или не мог знать о наличии брака, к сожалению, не поможет.
В таких ситуациях закон и суд защищают не покупателя, а супруга продавца.
.
Схема 3
Наследники, о которых никто не знал, появляются после сделки и заявляют права на квартиру
Снова живой пример.
Продаётся однокомнатная квартира без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по сниженной цене. Мечта покупателя.
❓ Насторожило, что квартира наследная, наследство свежее и продается с высоким дисконтом.
❗ Всеми возможными и невозможными способами выясняю, что у почившего есть сын от другого брака о которых, видимо, знают наследники, но делают вид, что не знают
❓ Насторожило, что квартира наследная, наследство свежее и продается с высоким дисконтом.
❗ Всеми возможными и невозможными способами выясняю, что у почившего есть сын от другого брака о которых, видимо, знают наследники, но делают вид, что не знают
Из печального опыта
Есть случаи, когда после развода дети оказались у разных родителей и долго не общались. И после смерти одного из родителей (и после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело.
Схема 4
Банкротство. Риск, который может уничтожить любую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.
И суд может признать сделку незаконной.
А срок исковой давности 3 года — в течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.
И суд может признать сделку незаконной.
А срок исковой давности 3 года — в течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Есть совершенно дикие случаи
Жена продаёт квартиру, а муж в процессе банкротства.
И суд оспаривает сделку, так как рассматривает недвижимость, как совместное имущество. На основании чего кредиторы подают в суд уже на нового собственника.
И суд оспаривает сделку, так как рассматривает недвижимость, как совместное имущество. На основании чего кредиторы подают в суд уже на нового собственника.
И что делать?
Готовить защиту заранее
В день сделки самому распечатать выписку по собственнику из базы ФССП и приложить её в папку сделки.
Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Я обычно проверяю еще картотеки судебных дел, чтобы наверняка
Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Я обычно проверяю еще картотеки судебных дел, чтобы наверняка
Схема 5
Отмена доверенности на продажу
Продавец доверенность дал – продавец доверенность отменил. А покупатель об этом и знать не знает.
Иногда об этом не знает и представитель продавца, а иногда он намерено эту информацию скрывает.
Знаю случай, когда квартиру по доверенности продали спустя месяц после смерти доверителя.
Иногда об этом не знает и представитель продавца, а иногда он намерено эту информацию скрывает.
Знаю случай, когда квартиру по доверенности продали спустя месяц после смерти доверителя.
И что делать?
Убедиться, что продавец жив и не отказался от намеренния продать квартиру
Если доверенность свежая, проверять действительность доверенности в момент совершения сделки. Это открытая информация.
Если доверенность выдана полгода назад или ранее, необходимо удостовериться, что доверитель жив-здоров и не отказался от намерения расстаться со своей недвижимостью.
Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а доверенность не свежая, можно запросить либо новую доверенность либо нотариальное заявление о том, что предыдущая не отозвана. Будете уверены, что он жив и дееспособен.
Если доверенность выдана полгода назад или ранее, необходимо удостовериться, что доверитель жив-здоров и не отказался от намерения расстаться со своей недвижимостью.
Если продавец не может лично присутствовать на сделке, а доверенность не свежая, можно запросить либо новую доверенность либо нотариальное заявление о том, что предыдущая не отозвана. Будете уверены, что он жив и дееспособен.
Схема 6
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно продать только после того, как всем членам семьи в ней выделены доли.
В противном случае сделку легко признают недействительной либо сами подросшие дети либо пенсионный фонд, либо прокуратура.
В противном случае сделку легко признают недействительной либо сами подросшие дети либо пенсионный фонд, либо прокуратура.
И что делать?
Проверить, использовал ли продавец материнский капитал
Продавец говорит, что не использовал маткапитал, а вы наблюдаете его троих детей, двое из которых родились уж точно после 1 января 2007 года. Запросите у продавца выписку со счета, на котором хранится материнский капитал. Она готовится в течение пяти дней.
Если все денежные средства маткапитала на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены.
Если все денежные средства маткапитала на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены.
Схема 7
Аннулирование договора дарения
Что важно:
- Родственники ли даритель и одаряемый. Если родственники – уже хорошо. Если квартира подарена соседу или врачу районной больницы, стоит задуматься.
- Срок владения квартирой одаряемым. Желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.
- Срок владения квартирой одаряемым. Желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности.
Из печального
Можно купить квартиру с чужим дедушкой в придачу. Если в договоре у одаряемого указано, что даритель имеет право пожизненного проживания. И так бывает
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как отсудить квартиру после продажи — много
особенно в Питере, где встречаются запутанные и долгие истории перехода прав собственности и наследования
Как не оказаться в суде после сделки?
Убедиться, что риелтор знает о сомнительных схемах продажи и умеет распознавать такие сделки.
Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
Вы в любой момент можете обратиться ко мне за вторым мнением.
Проанализирую сделку и покажу риски
Ирина Стручаева
Юрист, риелтор, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга с 2003 года
- провожу 70−80 сделок в год;
- помогаю сэкономить клиентам до 500 тысяч при покупке/продаже;
- 100% довольных клиентов (да, все клиенты остались довольны).
г. Санкт-Петербург, Литейный проспект, д. 26. Агентство недвижимости «МАКРОМИР»
Вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Дипломы и сертификаты
Высшее образование по специальности юриспруденция
Курсы повышения квалификации
Заполните форму
Я свяжусь с вами, чтобы ответить на ваш вопрос
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с условиями обработки персональных данных
