4 схемы при покупке недвижимости, в результате которых вы можете остаться без квартиры и денег
Памятка для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке Санкт-Петербурга
Прочитайте, запомните и потребуйте, чтобы ваш риелтор проверил будущую квартиру по этой схеме
Есть четыре основных причины, по которым новые владельцы по суду могут лишиться квартиры:
Собственник, признанный недееспособным
Свежее наследство и неизвестные наследники
Развод супругов
Банкротство продавца
Продажа по доверенности
Квартира с маткапиталом
Подаренная квартира
Посмотрим, как распознать эти риски на примерах моих сделок
Схема 1
Квартира получена в дар от родственника, признанного недееспособным
Собственница получила квартиру по дарственной и сразу же выставила её на продажу.

Другие наследники начали оспаривать дарственную и через суд добились признания своей матери недееспособной.
В чем риск?
Сделка могла быть оспорена, а собственники могли подать в суд на нового владельца, как на недобросовестного приобретателя.
Как я нашла факты?
Проверила собственницу по базам ЗАГС, ФССП, арбитражных судебных дел и обнаружила наследников, о которых не знала.
Что в итоге?
Отказались от этого варианта, нашли другой, полностью безопасный
Схема 2
Собственница скрыла, что была в браке и продавала квартиру сразу после развода
При проверке документов обнаружили, что в договоре долевого участия есть второй собственник с такой же фамилией и примерно того же возраста.

Собственница утверждала, что у неё нет и никогда не было брака. Так как в её паспорте не было штампа о браке.
В чем риск?
В данном случае, квартира была куплена в браке и являлась совместно нажитым имуществом
Второй собственник не знал о продаже (иначе зачем было скрывать существование брака?) и мог оспорить сделку
Суд встал бы на его сторону
А мой клиент мог потерять новую квартиру
Как я это поняла?
В этот раз всё было просто. Обратилась в Росреестр и нашла там «спрятанного» мужа в собственниках.

Но бывают ситуации сложнее.
Квартиру мог купить один из супругов. И продавать её по-тихому без согласия мужа или жены.

В этом случае сделка тоже легко оспаривается.
Схема 3
Наследники, о которых никто не знал, появляются после сделки и заявляют права на квартиру


Снова живой пример.
Продаётся однокомнатная квартира без обременений, в новом ЖК комфорт-класса в престижном районе СПб по супер цене. Мечта покупателя.

❓ Насторожило, что квартира наследная и продаётся сразу и с высоким дисконтом.

❗ По своим каналам проверяю владельца и узнаю, что у него есть дети от другого брака о которых, видимо, не знают наследники.
Из печального опыта
Есть случаи, когда после разделения дети оказались у разных родителей и долго не общались. И после смерти одного из родителей (и после продажи квартиры), один из наследников заявлял права на наследство. И выигрывал дело.
Как я узнала о других наследниках?
Обратилась в главное управление ЗАГС по СПб
Схема 4
Банкротство. Риск, который может уничтожить любую сделку
В чем суть проблемы?
Любой продавец может подать на банкротство в процессе проведения сделки, либо сразу после неё.

И суд может признать сделку незаконной.

А срок исковой давности 3 года — в течение этого времени нового владельца может ждать сюрприз
Есть совершенно дикие случаи
Жена продаёт квартиру, а муж в процессе банкротства.
И суд оспаривает сделку, так как рассматривает недвижимость, как совместное имущество. На основании чего кредиторы подают в суд уже на нового собственника.
И что делать?
Готовить защиту заранее
Есть несколько механик. Расскажу про самую простую.

Запросить за пару дней до заключения сделки выписку по собственнику из ФССП и приложить её в папку сделки.

Это позволит доказать в суде, что вы добросовестно проверили продавца перед сделкой. В этом случае закон будет на вашей стороне.
Сделка со вторичной недвижимостью — детективное расследование. Вариантов, как отсудить квартиру после продажи — много
особенно в Питере, где встречаются запутанные и долгие истории перехода прав собственности и наследования
Как не оказаться в суде после сделки?
Убедиться, что риелтор знает о сомнительных схемах продажи и умеет распознавать такие сделки.

Задайте несколько вопросов, которые сэкономят ваши нервы:
Узнать механику, как риелтор собирается искать ваш объект
Как будет подбирать, проверять квартиру
Сколько вашего времени понадобится
Вы в любой момент можете обратиться ко мне за вторым мнением.
Проанализирую сделку и покажу риски
Ирина Стручаева
Юрист, риелтор, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга с 2003 года


  • провожу 70−80 сделок в год;
  • помогаю сэкономить клиентам до 500 тысяч при покупке/продаже;
  • 100% довольных клиентов (да, все клиенты остались довольны).


г. Санкт-Петербург, Литейный проспект, д. 26. Агентство недвижимости «МАКРОМИР»
Дипломы и сертификаты
Высшее образование по специальности юриспруденция
Курсы повышения квалификации
Made on
Tilda